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相続税

孫への住宅取得資金の贈与で相続税を節税する方法

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新築戸建て住宅

子供や孫がマイホームを建てようとしているなら、住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例を利用することで、相続時の相続税を大きく減らすことができる可能性があります。

どうすれば、住宅資金の援助によって相続を節税できるのか、非課税となる限度額や適用条件をご紹介します。

 

子や孫の住宅に関する資金の贈与が一定額まで非課税に

家の形のフェルトと電卓と虫眼鏡

2015年1月1日から2021年12月31日までの間に、父母や祖父母などからの贈与によって住宅用の家屋の新築、取得又は増改築等の資金を得た場合、限度額までの贈与税が非課税となる特例です。

なお、2021年12月31日までに金銭の贈与を行なうだけでなく、住宅の新築等に関する契約を締結していることが必要です。

非課税となる限度額は、契約時期と住宅の種類によって異なります。

消費税が8%の間の限度額は以下のとおりです。

契約時期 省エネ等住宅※ 左記以外の住宅
~2015年12月31日 1500万円 1000万円
2016年1月1日~2020年3月31日 1200万円 700万円
2020年4月1日~2021年3月31日 1000万円 500万円
2021年4月1日~2021年12月31日 800万円 300万円

注意ポイント

個人間の売買で、建築後使用されたことのある住宅用の家屋(中古住宅)を取得する場合には、原則として消費税等がかかりません。この場合も、上記の表を適用します。

 

消費税が10%になったあとの限度額は以下のとおりです。

契約時期 省エネ等住宅※ 左記以外の住宅
2019年4月1日~2020年3月31日 3000万円 2500万円
2020年4月1日~2021年3月31日 1500万円 1000万円
2021年4月1日~2021年12月31日 1200万円 700万円

※省エネ等住宅とは下記のいずれかに適合する住宅であることが一定の書類によって証明された住宅です。

①省エネ等基準(断熱等性能等級4若しくは一次エネルギー消費量等級4以上)

②耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上若しくは免震建築物

③高齢者等配慮対策等級(専用部分)3以上

この特例は毎年110万円までの贈与が非課税となる暦年贈与との併用が可能です。

したがって、省エネ等住宅に該当しない家で700万円が住宅取得等資金贈与の特例の適用を受け、さらに110万円を贈与した場合、1年で810万円を非課税で贈与することが可能になります。

 

資金を受ける人の適用条件

新築の家を購入する夫婦

次の要件の全てを満たす人が非課税の特例の対象となります。

①日本に住所があること。

②子か孫であること。(養子縁組している場合も可)

③贈与を受けた年の1月1日において、20歳以上であること。

④贈与を受けた年の所得が2,000万円以下であること。

⑤贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築等をして所有すること。

⑥贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること、又は同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれること。

⑦配偶者、親族などから家を買っていないこと、又はこれらの方が新築や増築の工事を請負っていないこと。

⑧平成 26 年分以前の年分において、旧非課税制度(平成 22・24・27 年度の各税制改正前の「住宅取得等資金の贈与税の非課税」のこと)の適用を受けたことがないこと。

 

住宅取得資金の範囲

財布と家

住むための家屋を新築、取得又は増改築等に充てるための金銭が対象となります。

増改築等の資金も非課税の対象になります。

なお、その家屋の敷地となる土地や借地権などの取得(新築に先行して取得する土地や借地権を含む)も対象となります。

ただし、住宅ローンの返済等は対象外です。

住宅を取得したあとに親から資金を渡して住宅ローンを払うと非課税枠は使えませんので注意が必要です。

 

適用される住宅の条件

3つの木製の家の模型

対象となる家屋は日本国内にあるものに限られます。

そのうえで、以下のすべてに当てはまる住宅が適用されます。

新築又は購入した場合

①登記簿上の床面積(マンションなどの区分所有建物の場合はその専有部分の床面積)が50平方メートル以上240平方メートル以下で、かつ、その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分を居住用に使うこと。

②購入した住宅が次のいずれかに該当すること。
1.建築後使用されたことがない

2.建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、その取得の日以前20年以内(耐火建築物※の場合は25年以内)に建築されたもの

3.建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、地震に対する安全性に係る基準に適合するものであることにつき、一定の書類により証明されたもの

4.上記いずれにも該当しない家屋で、その住宅用の家屋の取得の日までに同日以後その住宅用の家屋の耐震改修を行うことにつき、一定の申請書等に基づいて都道府県知事などに申請をし、かつ、贈与を受けた翌年3月15日までにその耐震改修によりその住宅用の家屋が耐震基準に適合することとなったことにつき一定の証明書等により証明がされたもの

 

増改築等の場合

① 登記簿上の床面積(マンションなどの区分所有建物の場合はその専有部分の床面積)が50平方メートル以上240平方メートル以下で、かつ、その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分を居住用に使うこと。

② 増改築等の工事について「確認済証の写し」、「検査済証の写し」又は「増改築等工事証明書」などの書類を提出すること。

③ 増改築等に係る工事に要した費用の額が100万円以上であること。
また、増改築等の工事に要した費用の額の2分の1以上が、自己の居住の用に供される部分の工事に要したものであること。

 

特例を受けるための手続き

税務署入口

非課税の特例の適用を受けるためには、税務署への確定申告が必要です。

贈与を受けた人が、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、確定申告をしてください。

贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住が完了しているかどうか等の状況によって書類が変わりますが、以下の書類が必要となります。

  • 贈与税の申告書
  • 戸籍謄本
  • 登記事項証明書
  • 新築や物件取得の契約書の写し

失敗すると多額の贈与税を支払いことになってしまうので、なるべく税理士に相談しながら申告を行ってください。

 

まとめ

もしも子供や孫が家を買ったり建てたりしようと計画しているなら、あなたの財産を税金を払わずに引き継ぐチャンスです。

制度を利用の際には、

  1. 祖父母や両親からの資金の贈与
  2. 住宅の購入や増改築
  3. 住宅への居住開始
  4. 翌年の2月1日から3月15日の間に確定申告

という順番を必ず守ってください。

また購入する物件によっては非課税の対象となりません。

注意ポイント

  • 床面積50㎡以下の物件または240㎡以上の物件
  • 築20年(耐火建築物等は築25年)以上経っている物件

は制度を利用できませんので注意してください。

住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例をぜひ検討してみてください。

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司法書士・行政書士 成川修一

司法書士事務所ローライト湘南 代表 慶應義塾大学大学院政策・メディア研究科修了 研究所研究員、プロギタリストを経て、神奈川県藤沢市で司法書士・行政書士事務所を運営。 相続、不動産、企業法務が専門分野

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