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不動産

相続不動産の売却にかかる費用・税金まとめ

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相続した不動産を処分して売却代金を相続人分ける場合があります。

この不動産の処分に関しては結構費用や税金がかかる場合があります。

相続人同士で分ける時に一定の金額が減りますので、平等に分けるためにはそこを理解しておく必要があります。

相続不動産の売却に関して

  • 売却にかかる費用
  • 売却にかかる税金

について解説してみたいと思います。

 

相続不動産売却の費用

お金と相続不動産

不動産の契約、登記費用

相続不動産の売却に原則かかる費用としては

  • 不動産仲介手数料
  • 登記費用(相続、抵当権抹消など)
  • 公的証明書類取得費用

がかかります。

不動産仲介手数料は不動産業者が売却の仲介した時に支払う費用です。

不動産仲介手数料は売却金額の3%です。

契約に伴って、契約書に貼る印紙の費用も負担することになります。

印紙の費用は契約の金額によって以下の表のから決定されます。

平成26年4月1日から令和2年3月31日までの間に作成されるものについては、軽減税率が適用されます。

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え 100万円以下のもの 1千円 500円
100万円を超え 500万円以下のもの 2千円 1千円
500万円を超え1千万円以下のもの 1万円 5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの 6万円 3万円
1億円を超え 5億円以下のもの 10万円 6万円
5億円を超え 10億円以下のもの 20万円 16万円
10億円を超え 50億円以下のもの 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円

多くても6万円ほどみておけば大丈夫でしょう。

不動産の売買契約費用

  • 不動産仲介手数料  売却金額の3%
  • 印紙代 1000円~6万円

司法書士報酬は、売却の前提となる相続登記費用や抵当権抹消費用が売主負担となります。

また法務局に登録免許税といわれる手数料を支払うことになります。

相続不動産の売却の場合は、相続人へ一度名義変更をしないと売却できないので、そのための登記費用がかかってきます。

登記費用

  • 司法書士報酬  8万円~20万円
  • 相続登記登録免許税  不動産の固定資産税評価額 × 0.4%
  • 抵当権抹消登録免許税  不動産の個数 × 1000円

その他の費用として公的証明書類を集めるための費用がかかります。

相続で必要になる書類はケースによって違いますが基本的なものは以下のものです。

  • 被相続人(亡くなった方)の出生から死亡までの戸除籍謄本
  • 被相続人の住民票の除票
  • 相続人全員の戸籍謄本
  • 相続人全員の印鑑証明書
  • 不動産を相続する人の住民票
  • 不動産の固定資産評価証明書

自治体によって料金は証明書類の料金は違いますがおおむね以下の費用がかかります。

公的証明書類の費用

  • 戸除籍謄本   3000円~8000円
  • 住民票   1通 300円
  • 印鑑証明書 1通 300円
  • 固定資産評価証明書 1通 300円

司法書士が相続手続きを担当する場合には、証明書類の取得をしてもらえることが多いです。

 

その他相続事例によって必要な費用

相続の事例に応じて売却に関して以下の費用がかかる場合があります。

  • 弁護士費用
  • 測量費用
  • 解体費用
  • 遺品処分費用

 

弁護士費用について

遺産相続についてまとまらない場合は、弁護士の力を借りることが多いです。

手続としては、家庭裁判所で

遺産分割調停 → 遺産分割の審判(話し合いがまとまらなかった時)

といった順番でおこないます。

最低でも6か月はかかり、解決までに5年以上かかってしまうケースも見られます。

弁護士費用は弁護士ごとに変わります。

弁護士会旧報酬規程を採用している事務所も多く

依頼した相続人の相続額の8%~24%の報酬を支払います。

弁護士費用

  • 弁護士費用 相続額の8%~24%
  • 調停手数料 1200円 + 郵送用切手代

調停の際に不動産鑑定が必要になった場合は、さらに鑑定料が数十万円必要なケースもあります。

 

測量費について

物件売却のためには、きちんと土地の境界を確定しておいたほうがいいでしょう。境界があいまいな土地はのちのちトラブルの可能性があるため買主も嫌がります。

登記簿の面積と現況が異なっていることは多いです。

境界確定を担当するのは土地家屋調査士という専門家です。

30坪から100坪の測量で35~50万円ほどかかります。

ただし、隣の土地が市や県の所有の土地だったりすると手間が増えるので

60万円~80万円ほどかかり場合があります。

ポイント

  • 通常の測量費  35万円~45万円
  • 隣が公有地の測量費  60万円~80万円

土地の数や広さによって金額が変わります。

相続不動産が多い場合は結構な費用がかかります。

 

解体費について

相続した土地上に建物がある場合には、

  • 建っている家と一緒にそのまま売却する
  • 古い家を解体して更地にして売却する

という2つの選択肢があります。

一般的には更地にして売却したほうが買い手は付きやすいです。

ただし、更地にして売却となった場合は売主が解体費用を負担することになります。

一戸建ての物件であれば100万円以上かかるとみておきましょう。

建物解体費用

  • 解体費用(木造)  1坪当たり4~5万円
  • 解体費用(軽量鉄骨)1坪当たり5~7万円
  • 解体費用(RC)  1坪当たり5~8万円

解体費用については、買主がそのまま買取負担するケースも多いです。

ただし、その分の売却金額が下がってしまいます。

 

遺品処分費用について

投資用マンションなどの収益不動産以外の相続不動産の売却をするためには、買主に残置物無しで引き渡さなくてはなりません。

そのため、清掃や遺品を整理するのに業者に頼んだ場合はその費用がかかってきます。

費用としては10万円~30万円ほどかかります。

遺品の処分に関しては一般廃棄物収取運搬処理業の許可を持つ業者が処分をすると違法行為になってしまいます。遺品整理の業者は、上記許可業者へ委託するか許可を自社でもっていなければならならいので注意が必要になります。

遺品処分の費用

  • 遺品整理業者費用 10万円~30万円

 

相続不動産売却にかかる税金

相続関係書類

相続不動産売却にかかってくる税金は、

  • 譲渡所得税

があります。

譲渡所得税は不動産を売った時の利益にかかる税金です。

不動産の売却額 - 不動産の取得額 ー 売却までにかかった費用

で譲渡所得を計算します。

譲渡所得がある場合は以下の税金がかかります。

所得税 住民税 合計
短期譲渡所得(所有5年以下) 30.63% 9% 39.63%
長期譲渡所得(所有5年超) 15.315% 5% 20.315%

所有期間は亡くなった方が所有していた期間も含まれます。自宅の場合は長期譲渡所得のものが多いですね。

譲渡所得がマイナスの場合は、特に税金はかかりません。

不動産の取得費が分からない場合は要注意

相続不動産に関して、売買契約書などの書類がなくなっていていくらで買ったのか分からない場合があります。

この場合は、概算取得費として取得額5%として計算することもできます。

ただし、この方法を用いると売却金額ほとんどが譲渡所得になってしまうため、多額の譲渡所得税を納めることになります。

回避する方法はいろいろありますので税理士等の専門家に相談されることをおすすめします。

 

不動産売却にかかる費用や税金は誰が支払うか?

相続の費用の支払いに悩む男性

売却に係る費用は

  • 代表相続人がまとめて支払う
  • 相続人全員で分担する
  • 売却代金から支出する

といった対応が考えられます。

不動産の仲介手数料は売却代金から払えば大丈夫ですが、司法書士に相続登記を頼んだ場合には、先に費用の準備が必要になります。

その点、誰が費用を出すか決めておく必要があります。

税金については、注意が必要です。

相続不動産の売却に関しては、

  • 代表相続人の名義にして売却
  • 相続人全員の名義にして売却

の2つのパターンがあります。

代表相続人名義にした場合は、代表相続人が譲渡所得税の申告をして税金を支払うことになります。

譲渡所得があった場合には、代表相続人の住民税だけが上がってしまうということが起こります。

そこまで計算して売却代金の分配を考える必要もでてきます。

相続人全員にした場合は、それぞれが税金を負担することになりますが、全員が不動産取引に参加しなくてはいけないですし、申告も全員必要になります。

どちらがいいかはケースバイケースですが、こうしたことが起こることを知っておくことも大切です。

 

相続税の申告時に売却にかかった費用や払った税金を控除できる?

相続税の申告時に相続不動産売却にかかった費用や支払った税金は、残念ながら相続税の申告の際には控除できません。

相続税の申告で控除できるのは

  • 被相続人の借金
  • 税金の未納分
  • 入院・治療費の未払分
  • 葬儀費用

となります。

売却時にかかった費用は譲渡所得税の申告の際の控除対象となります。

譲渡所得税がかからない場合については、特に控除はできないので費用を支払うだけとなります。

 

まとめ

相続不動産の売却については、誰が相続するか、どのように売却するかによってさまざまな費用が発生します。

この記事でも書いたように費用はかなり多額になります。

費用について相続人間で理解しておかないと、代表相続人だけ住民税の負担が増えてしまったり、取り分が少ないことで疑心暗鬼になってしまったりと争いの種になります。

相続不動産の売却は、税金も関係してきますので遺産分割協議の前に一度専門家へ確認することをお勧めします。

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司法書士・行政書士 成川修一

司法書士事務所ローライト湘南 代表 慶應義塾大学大学院政策・メディア研究科修了 研究所研究員、プロギタリストを経て、神奈川県藤沢市で司法書士・行政書士事務所を運営。 相続、不動産、企業法務が専門分野

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