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相続手続き

海外在住の相続人がいる時の不動産の名義変更のやり方

投稿日:

世界を旅する男性

相続手続において海外在住者が登場するケースが近年増えています。

相続人の中に海外在住者がいる場合は、日本の役所で集めるはずの書類が取れないことがあるので、その代わりとなる書類を集めなければいけません。

ただでさえ複雑な相続手続でイレギュラーとなるケースですので難しい手続きになります。

 

相続手続で海外在住者が必要になる書類

不動産の相続手続において、海外在住者の問題となるのが以下の2つの書類です。

  • 住民票
  • 印鑑証明書

日本在住の日本人であればすぐに取得できる書類ですが、海外在住だとそうはいきません。

海外移住すると基本的に住民票は発行されなくなりますし、印鑑の制度がある国は非常に少ないです。

海外在住者が相続手続で上記の書類の代わりに必要となるのは、

海外在住者が相続手続で必要な書類

  • 在留証明書
  • 署名証明書

になります。

この2つの書類を大使館や領事館といった在外公館で取るのが最もポピュラーで確実な方法です。

まずは在留証明書と署名証明書の取得に仕方について解説します。

 

在留証明書と署名証明書の取得方法

パスポートとペン

在留証明書とは、海外の住所を証明する大使館や領事館発行の公的な書面になります。

署名証明書とは、本人が書いたサインであることを証明する外務省発行の証明書類です。

どちらも海外にある日本の大使館または領事館で取得することができます。

 

在留証明書の取得方法

在留証明書は在留証明願という申請書の様式があるのでそれに以下の必要事項を記入して提出します。

  • 氏名
  • 生年月日
  • 申請者の本籍地
  • 提出理由
  • 提出先
  • 現住所(日本語、外国語)
  • 住所を定めた年月日

国によって様式が異なりますが基本的には上記を記入して提出します。

不動産の相続手続において住民票の代わりに使うので、本籍地の記載は都道府県まででも大丈夫です。

本籍地を全部書きたい場合は、日本で戸籍を取得してそれを申請時に提出する必要があります。

手間がかかるのであまりお勧めはしません。

「提出理由」 - 相続による不動産登記手続き

「提出先」  - ○○地方法務局(相続不動産を管轄する法務局)

と書いておけば大丈夫です。

また、現住所の日本語表記を考えて書きましょう。日本の法務局では外国語の文字をつかったの住所の登記ができませんので、外国語のカタカナと漢字と数字に置き換えます。

在留証明書を取得する際に持っていくものとしては、

在留証明書必要書類

  • 住所を確認できる書類(滞在許可証、運転免許証、公共料金の請求書等)
  • パスポート
  • 滞在開始時期(期間)を確認できるもの(免許証、住居の賃貸契約書または売買契約書、公共料金の領収書、銀行のステートメントなど)

どうしても本籍地を全部書きたいという方は、日本の戸籍謄本を持って行ってください。

基本的には免許証とパスポートがあれば大丈夫ですね。

手数料が1200円かかります。

 

署名証明書の取得方法

署名証明書には、

  • 形式1(書類貼付型)
  • 形式2(単独型)

の2つがあります。

不動産の相続手続では、必ず遺産分割協議書を合綴した「形式1」を選択してください。

形式2の単独型だと法務局の手続で名義変更ができないケースがあります。

つまり、署名証明書を取得する前に遺産の分配方法を決めて遺産分割協議書を作成する必要があるということです。

流れとしては

  1. 相続人全員で集まって遺産の分割内容をまとめる
  2. 内容をもとに遺産分割協議書を作成し、日本在住者だけ押印する
  3. まったく同じ内容の遺産分割協議書に海外在住者の氏名を空欄にした協議書を大使館等へ持参する
  4. 署名証明書と合綴したものにサインをする
  5. 日本の法務局へ署名証明書を提出する

といった流れになります。

日本在住の相続人との話合いのため複数回来日するというケースも多いですね。

注意ポイント

先に署名証明書を取得して日本に送って手続きをしてもらうのは難しい

 

署名証明書取得に必要な書類としては、

署名証明書必要書類

  • 遺産分割協議書
  • パスポート

となります。

手数料は1700円ほどです。

 

大使館や領事館が近くにない場合は?

署名証明書や在留証明書を取得するために大使館等へ行くのが大変という方は

外国の公証人が作成した署名証明を添付して相続の名義変更をすることも認められています。

ただい、外国語の文章をそのまま提出することはできないので、必ず日本語訳をつけて法務局へ提出します。

日本語の訳文については、通訳等に頼む必要はなくあなたが書いたもので大丈夫です。

訳文には、翻訳者の名前を書いて書類の下のほうに

「右は訳文である」

と記載しましょう。

 

海外在住者との書類のやり取りのコツ

エアメールと地球儀

相続人に海外在住者がいる場合は、郵便等のやり取りに時間がかかることに注意しましょう。

場所や時期によって単純な書面のやり取り1往復だけでも1か月ほどかかるケースがあります。

相続税の申告など手続きの期限に注意しましょう。

メールやSkypeなどのやり取りで遺産分割の内容を決めてしまい、必要書類の確認などをすませ、書類のやり取りはなるべく一回ですませましょう。

また国際郵便は日本より紛失などの郵便事故が起こりやすいです。

日本郵便の国際EMSというサービスを使えばデフォルトで追跡サービスがついているのでおすすめです。

注意ポイント

  • 相続の他の申請期限に注意して、早めに郵送作業を終える
  • 書類のやり取りはなるべく一回ですませる
  • 郵便の追跡サービスを付けておく

 

相続手続で気を付けるポイント

不動産の権利証

法務局への不動産の名義変更で気を付けるポイントをあげておきます。

  • 遺産分割協議書の住所の記載は外国語表記でも日本語表記でもOKだが、登記申請書には日本語表記しか使えない
  • 住所の日本語表記については、特に決まった方式はない。ただし、在留証明書の住所表記と登記申請書の住所表記は一致させる
  • 日本在住の相続人の押印のある遺産分割協議書と署名証明書の遺産分割協議書の内容がきちんと同一であるかを確認する。2つの内容が合致していなければいけません。
  • 相続後発行される登記識別情報については、日本の法務局から海外への発送も可能。ただし、書留等の方法の指定がある
  • 海外在住の相続人が相続登記を司法書士等に依頼したとき、委任状には認印を押した方が無難

 

相続税の申告は海外でするの?

海外在住者であっても日本の相続税が課されます。

相続税の申告は日本の税務署へ提出必要がでてきます。

ただし、被相続人と相続人の両方が10年以上海外に居住している場合は、被相続人の国内財産のみ課税対象となり、海外の財産は課税対象にならないという決まりがあります。

 

海外在住者は不動産に関する税金の支払いの必要があるか?

税務署の建物

海外在住者が日本の不動産を取得した場合には、固定資産税や不動産から所得が生じれば確定申告の必要があります。

海外在住者が日本の不動産の税金を支払うのは大変なので、納税管理人を選任した方がいいです。

納税管理人とは、日本の非居住者に代わって申告や納税をする人のことです。

納税管理人は誰でもなることができます。ただし、納税が必要な地域に住んでいることが基本になります。

納税管理人を選任した場合は税務署への届出をします。

税理士に頼むのが一番楽な方法です。

 

まとめ

海外在住者の相続手続に必要な書類と注意点について解説してみました。

昔に比べて相続手続で海外在住の方が登場するケースが多くなっています。

海外在住者の方がいても、

  • 在留証明書
  • 署名証明書

の取り方を覚えておけば日本での手続きも可能になります。

相続人に海外在住者がいるケースではぜひこの記事の内容を活用してください。

 

 

 

 

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司法書士・行政書士 成川修一

司法書士事務所ローライト湘南 代表 慶應義塾大学大学院政策・メディア研究科修了 研究所研究員、プロギタリストを経て、神奈川県藤沢市で司法書士・行政書士事務所を運営。 相続、不動産、企業法務が専門分野

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