相続不動産を調べてみると建物の登記がされていないということはよくあります。
不動産については登記がされていないと名義の変更をすることができません。
相続する建物について登記がされていなかった場合、どのように対処すればいいかについて解説します。
この記事を読んで、正しい相続手続きを行ってください。
相続建物が未登記の場合の名義変更の方法
建物の未登記には以下の２つのパターンがあります。
- 建物を建てた当時から登記申請をしていない
- あとから増築や附属建物（車庫や物置等）を作ったがその部分の登記を忘れている
こうした場合には、相続時の名義変更のやり方には
- 相続手続きをしてから、現状に合わせて登記申請する
- 登記をしない
という２つの方法があります。
登記をしないという選択肢も場合によっては有効な方法になります。
「相続した建物を壊して更地にする」
といった場合には、わざわざ費用をかけて登記を修正しても意味がありません。
ですので、その場合は名義変更の登記をしないという方法を取ります。
逆に現状にあわせて不動産の登記申請をしなければならないのは以下のような場合です。
未登記不動産の登記が必要なケース
- 相続不動産を売却する場合で、買主が建物の使用を希望している
- 他の相続人に対して未登記部分も自分の権利を保護しておきたい
- 不動産を担保にした融資を利用したい
未登記不動産の遺産分割
登記がされていない不動産であっても相続財産になります。
名義がないから相続手続きをしなくていいというわけではありません。
もちろん相続税の対象にもなります。
基本的には、遺産分割協議をして、誰が未登記の不動産を引き継ぐのか決めておきます。
ただし、増築部分や附属建物は民法の以下の規定により、主要な建物を手に入れた人のものとなります。独立した所有権を認める実益がないからです。
民法第８７条
１ 物の所有者が、その物の常用に供するため、自己の所有に属する他の物をこれに附属させたときは、その附属させた物を従物とする。
２ 従物は、主物の処分に従う。
ですが実務上は、手に入れた財産をはっきりされるために遺産分割協議書上に不動産の未登記部分の記載をします。
以下が未登記不動産がある場合の不動産の書き方のサンプルです。
未登記不動産を登記された建物にするには？
未登記不動産を登記された建物にするためには
- 建物表題登記
- 建物保存登記
という２段階の手続きが必要です。
建物表題登記とは、建物の物理的な状況を法務局に申請する手続きです。
所在、用途、床面積などを法務局に申請します。
こちらは土地家屋調査士という専門家が担当します。
建物保存登記とは、誰の建物であるかを法務局に申請します。
こちらは司法書士という専門家が担当します。
名義については、相続した人の名義を直接入れることができます。
一度、亡くなった方の名義を入れてから名義変更をするといった手続きは必要ありません。
建物表題登記のやり方
建物表題登記については
- 家屋の測量
- 図面の作成
- 必要書類の収集
- 相続人名義として法務局へ登記申請
という手順で行います。
測量等自分でやるのは面倒なので申請まで土地家屋調査士に依頼する方がほとんどです。
相続のタイミングで未登記不動産を登記をする場合は以下の必要書類を集めたり、作成したりしましょう。
- 住民票
- 確認済証または電気・水道の払込領収書など所有権があったことの証明書類
- 固定資産税納付証明書
- 相続関係説明図
- 遺産分割協議書
- 印鑑証明書（相続人全員分）
- 被相続人の出生から死亡までの戸除籍謄本
といった書類を集めます。
書類については、まったくの未登記であるか、増築部分の登記であるか、相続の仕方によって必要書類かわってきます。
よくわからない場合は専門家に相談しましょう。
建物保存登記のやり方
建物表題登記が終われば、建物の保存登記をすることができます。
保存登記をして初めて第三者に「この建物は自分のものだ！」と主張することができます。
建物の名義をつくる作業が建物保存登記です。
保存登記は以下のものを準備します。
- 登記申請書
- 相続人の住民票
- 収入印紙
建物の保存登記では登録免許税という税金を法務局に納めなくてはなりません。
登録免許税は自分で計算して納めなければなりません。
未登記部分の不動産に固定資産税評価証明書があれば
固定資産税評価額 × 4/1000
で計算することができます。
評価証明書がなかったり、評価証明書の床面積の記載と登記簿上の床面積の記載がずれているなどがある場合は、払わなくてもいい税金を払ってしまう場合もありますので専門家に相談しましょう。
建物が未登記のままのリスクとは？
売却、担保にいれるなどの場合は登記を要求されます。
建物を壊してしまう場合には、登記は入れなくてもいいです。
問題なのは、相続人がそのまま未登記の家屋を使用するという場合です。
そのまま登記をしないという選択をしても通常日常生活に支障がでるわけではありません。
ただし、以下のようなリスクもあります。
未登記不動産のリスク
- 他の相続人に借金があった場合、差し押さえを受けてしまう可能性がある
- 他の相続人に勝手に売られてしまった場合、取り戻せない可能性がある
建物は大事な財産ですので、基本的には未登記の状態は避けましょう。
一応未登記の状態のままであるというのは違法な状態となります。
まとめ
相続不動産が未登記の状態の場合は、登記することをまず検討してください。
未登記の状態は法的なリスクをいろいろはらんでいます。
未登記不動産の数は年々増え続けていますので、手続き的にもよくあるケースです。
不慣れな手続きで心配な場合は、土地家屋調査士や司法書士といった専門家に相談しましょう。
