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不動産

相続する不動産の評価額を知る方法

投稿日:2018年9月21日 更新日:

相続不動産の診断

例えば親が亡くなった時に、「不動産を所有していたことは知っているけれど、それがどれくらいの価値なのか分からない」ということもあるかもしれません。

当然ながら、この土地は〇円で買ったから評価額はその値段と同じ、というわけではありません。

不動産の所有者を変更するときにかかる登録免許税、あるいは所有者が支払う固定資産税・都市計画税などは、固定資産税評価額をもとに算出されます。

ちなみに相続税における不動産の評価額に関しては、路線価やその他の細かい規定をもとに算出するケースもあるので別に細かい計算が必要になりますが、おおよそ固定資産評価額の1.14倍ぐらいが目安とされています。

3年に一度、総務大臣が評価の基準や評価の実施方法を定めた「固定資産評価基準」を告示し、各市町村がその「固定資産評価基準」にもとづいて固定資産税台帳に登録される価格を決定します。

この固定資産税台帳に登録された価格が、固定資産税評価額です。

 

固定資産税評価額を知るには

不動産と電卓と虫メガネ

不動産の相続の手続きを進めるためには、固定資産評価証明書を取得しなくてはならない場合が多いです。

固定資産評価証明書には、固定資産税台帳に登録された固定資産の価格等が記載されているため、これで確認できます。

固定資産評価証明書は、その不動産がある市区町村に請求します。

亡くなった方が所有していた不動産が、本人が住んでいた土地や建物であれば、住所と同じ市区町村に請求することになります。
しかし、実際に住んでいないところにある土地や建物を所有している場合には、その不動産所在地の市区町村に請求するようにしましょう。

請求の際には、証明書が必要な土地や建物の住所ではなく、登記されているの町名・地番が必要ですので注意しましょう。

また、固定資産評価証明書は、土地と建物はそれぞれ別で作成されます。
土地と建物を所有していた場合は2通の固定資産評価証明書が必要になります。

相続の手続きのために取得するのであれば、相続人に該当する人は誰でも請求することができます。
この場合には、相続関係を証明する書類として戸籍謄本を持参しましょう。

しかし、不動産の所有者が生きているうちは、同居の親族以外は請求しても交付してもらえない場合があります。
そういった場合には、本人や本人から委任状をもらって請求する必要があります。

なお、所有者本人が評価額を確認したい場合には、わざわざ固定資産税評価証明書を取得しなくても、毎年届く固定資産税の納税通知書で価格を確認することができます。
所有者が亡くなってしまった場合に価格を確認する場合には、まず固定資産税の納税通知書を確認しましょう。

ただし、相続の手続きにおける登録免許税の算出根拠として固定資産税評価額を提示するには、納税通知書では受け付けてもらえないケースが多いです。

相続の手続きに使用する場合には、固定資産評価証明書を取得しておいた方が安全です。

 

不動産の相続手続きにかかる登録免許税の算出方法

税を表す人形と電卓

不動産を相続するとき、まず初めに支払う税金は登録免許税です。

登録免許税は、相続に限らず登記されている内容を変更する際にかかります。

相続によって不動産の所有者が変わるときには、固定資産税評価額の4/1000が登録免許税となります。

土地と建物をそれぞれ相続する場合には、それぞれの固定資産税評価額の4/1000を支払うこととなります。

例えば土地と建物の評価額が3000万円の場合には、

3000万円 × 0.4% = 12万円

となり、名義変更の税金として法務局に先に12万円を納めなければなりません。

また、相続する不動産が持ち分の場合は、さらにそれを乗じて計算します。
(例えば、亡くなった方が所有していた持ち分が土地の1/2であれば、1/2を乗じます)

意外とお金がかかりますね。相続手続きにはお金がかかりますので、生前にきちんと準備をしておきましょう。

ちなみに実務上、登録免許税は同額分の収入印紙を購入して支払います。

法務局には印紙売場がありますので、高額の印紙はそちらで買うようにしましょう。

 

相続人への固定資産税の引継ぎ

相続人へ固定資産税の請求をする人形

不動産を相続して所有者となるということは、これから固定資産税を支払うようになるということです。

相続の手続きにおいて、相続人のうちの相続する人は住民票を提出する必要があります。これは、固定資産税の徴収を受けるためです。

相続人のうちの相続する人とはつまり、不動産を相続によって取得する人が該当します。

したがって、相続によって不動産の所有者となる場合には住民票を法務局へ提出することになります。

不動産の所在する市町村は、この住民票の住所に納税通知書を送付するのです。

 

まとめ

固定資産税評価額がわかっていれば、相続による不動産の名義変更の際にどれくらいの費用がかかるか見積もることが可能です。

専門家に依頼するときにも、登録免許税等がどのくらいかかるのか見積もってもらうために、固定資産評価額の書かれた固定資産税の納税通知書や不動産の固定資産評価証明書を持参するようにしましょう。

 

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司法書士・行政書士 成川修一

司法書士事務所ローライト湘南 代表 慶應義塾大学大学院政策・メディア研究科修了 研究所研究員、プロギタリストを経て、神奈川県藤沢市で司法書士・行政書士事務所を運営。 相続、不動産、企業法務が専門分野

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