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不動産

登記識別情報通知の解説と失くしてしまった時の対処法

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「登記識別情報通知」という書面を交付されたけど、これは一体何に使うのだろう?

相続した不動産を手に入れるケースではよくある疑問ですね。

普段みない書類である登記識別情報通知とは、どのような役割があるか、保管上の注意点について解説します。

 

登記識別情報通知とは何か

登記識別情報通知とは、

不動産の新しい所有者に発行されるパスワードが書いた紙

です。

専門家の間では「識別(しきべつ)」といったりします。

以前は、土地や家などの名義変更の登記を行なうと、法務局から登記済権利証という書類が発行されていました。

昔のドラマで借金取りが「店の権利証はあずかるからなー」といっていたのは不動産の登記済権利証のことなんですね。

平成17年3月7日以降、登記済権利証ではなく、順次代わりに登記識別情報が通知されるようになりました。

オンラインでの登記申請に対応するために、紙ではなくて12桁の英数字で構成されるパスワード方式になりました。

不動産1つにつき所有者へパスワードが発行されます。

この登記識別情報を持っているということは、登記名義人本人だということになります。

相続で不動産を引き継ぐと名義が変わりますのでこの登記識別情報通知のパスワードを管理していくことになります。

 

登記識別情報通知の保管上の注意点

相続した不動産について登記識別情報通知を受け取ったら以下の点に注意してください。

注意ポイント

  • パスワードは見ない
  • 識別情報を紛失しないよう管理する

最新の登記識別情報通知にはパスワードが記載された箇所に織り込み式の目隠しがついており、見えないようになっています。

登記識別情報通知サンプル

下に切り取り線がありますが、

絶対に切り取り線を切って中のパスワードを見ようとしないでください。

パスワードを見られる状態にしておくのはリスクしかありません。誰かに見られてしまうということは、権利証を盗まれてしまうと同じ意味になります。

また、紛失にも注意が必要です。

登記識別情報通知は再発行してもらえない書類です。一度失くしたらそのパスワードは永遠にわからなくなります。

身分証明書など所有者の証明書があってもパスワードは教えてもらえません。

もし登記識別情報通知を失くしてしまった場合には、登記の専門家である司法書士に連絡してください。

 

登記識別情報通知が必要になる場面

登記識別情報通知が必要になる場面とは、

登記識別情報が必要なとき

  • 不動産の売るとき
  • 不動産を誰かにあげるとき
  • 不動産への担保の設定するとき

です。

不動産を処分したり、担保に入れてお金を借りる時は一生に一回あるかないかだと思います。

普段は登記識別情報通知のパスワードを使うことはありません。

逆に、以下のような場合は登記識別情報通知は必要ありません。

登記識別情報が不要なとき

  • 相続による名義変更
  • 名義人の住所や氏名の変更
  • 裁判の判決や調停による名義変更

不動産登記法で必要とされるときにだけ登記識別情報を使うことになります。

登記識別情報通知を盗まれたり、他人にパスワードを見られたりすると、不正な取引に悪用される可能性もありますので、厳重に保管するようにしましょう。

 

登記識別情報通知の交付を受けないこともできる

不動産の売却、贈与、抵当権の設定などの予定が全くない場合、不動産の所有権取得の登記をした際に「登記識別情報通知の交付を受けない」という選択もできます。

登記申請する際に、「登記識別情報通知の交付を希望しない」にチェックを入れると、登記識別情報通知は交付されません。

ただし、これはおすすめできません。

現在の取引では、登記識別情報があるのが普通です。

もし発行されておらず手続きをする場合は、司法書士の本人確認情報作成などで多額の費用がかかります。

申請の際は、必ず登記識別情報通知を発行してもらうようにしましょう。

 

登記識別情報通知を紛失した場合の対処法

登記識別情報の失効

万が一、登記識別情報通知の紛失や盗難に気が付いたときには、悪用を防ぐために、法務局に対して登記識別情報の失効の申出を行なうことができます。

この申出により、登記識別情報は無効となります。

しかし、新しい登記識別情報が発行されるわけではありません。

 

資格者による本人確認情報

登記識別情報通知を紛失してしまった場合で、売却や贈与を行ないたいときはどうすればよいでしょうか。

司法書士が作成する「本人確認情報」は、権利証や登記識別情報に代わって、司法書士の責任によって所有者本人であることを確認するものです。

司法書士としても自分の権限と責任によって証明するリスクを負うため、費用も高額になります。

しかし、登記識別情報通知を紛失して不動産を売却したい場合などには、この方法がとられることが一般的です。

 

公証役場による本人認証

登記識別情報がない場合は、公証役場で取引の本人確認をすることができます。

こちらは登記に関する委任状、取引の記録を書いた契約書や登記原因証明情報といった書類をもって本人確認をしてもらうことで、名義変更をする手続きです。

こちらは比較的手数料が安くすみますが、不動産取引においては司法書士の本人確認の方法が一般的です。

 

事前通知

識別情報通知がないときに法務局から不動産の所有者の住所にあてて通知をおこない、それに対して名義変更の承諾を回答する方法です。

こちらは名義変更に時間がかかります。

また、完全に取引の安全性を確保できるとはいえないので、融資が絡む場合はまず使えません。

ごく限定的な状況下でのみ安全性が確保できる方法で専門家の間ではあまり使われていません。

 

まとめ

登記識別情報通知は、以前の権利証のように所有者であることを証明するためのパスワードです。

相続によって不動産を手に入れた場合はあなたが管理していくことになります。

一度紛失してしまうと再発行されないので大切に保管しておきましょう。

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司法書士・行政書士 成川修一

司法書士事務所ローライト湘南 代表 慶應義塾大学大学院政策・メディア研究科修了 研究所研究員、プロギタリストを経て、神奈川県藤沢市で司法書士・行政書士事務所を運営。 相続、不動産、企業法務が専門分野

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