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不動産 相続手続き

法改正で相続登記をしないと不動産を失う可能性が!失わないための対策とは?

投稿日:2018年11月28日 更新日:

不動産の権利証

相続の効力等に関する見直しする法改正が平成30年7月6日に成立し同月13日に公布されました。

今回の改正では、

相続によって取得した不動産でも登記を行わなければ権利を失ってしまう可能性があることになります。

対策としては、遺言書による相続は必ず相続登記をしておくことです。

今回の法改正の内容と具体的にどういう影響が出るのかを解説します。

 

相続登記がなければ財産を失う可能性がある

遺言書

法改正後は、相続させる旨の遺言があったとしても、登記がなければ法定相続分を超える部分については第三者や債権者に対抗することができなくなります。

ポイント

相続登記をしないと法定相続分以上の財産は保護されなくなる

例えば、他の相続人に法定相続分で登記され不動産を売却されてしまった場合、

遺言書で全ての不動産をもらった相続人が買った人から法定相続分を超える持分を返してもらえなくなります。

「勝手に相続登記なんてできるのか?」

と疑問をもちますよね。

実は法定相続による名義変更の場合は、相続財産をもらっていない相続人が単独で勝手に登記ができてしまいます。

遺言書で財産を貰えなかったはらいせに、勝手に不動産を売却して逃げてしまうなんてケースもあり得なくはないのです。

財産を守るためには登記を入れなくてはいけない状況になるので、非常に影響の大きい法改正となります。

相続が発生したらなるべく早めに登記手続きを行ってくださいという国からのメッセージということですね。

 

 

現行制度では相続債権者等の利益を害する可能性がある

差し押さえの看板と差し押さえられた不動産

現行制度では、遺言の通りに相続した不動産について登記の手続きをしなくても、遺言書のとおりに相続したことになっていました。

このことによって困る点は以下の2つの点です。

 

①相続債権者が不動産から債権を回収できない

たとえば、「不動産は長男に相続させる」という遺言があったとします。

父には生前に借金もあり、債権者はその回収をしなければなりませんが、登記の変更が行われていないと、債権者は不動産を兄が相続したことを知ることができません。

債権者が不動産から回収を行おうと思い、法定相続分で登記をいれて差し押さえをしたとします。

しかし、遺言書のとおり弟は不動産を相続していないので原則不動産から債権の回収をはかることはできません。

弟の他の財産から回収をする必要がでてきてしまいます。

相続登記がないと現在の名義人が分からないので債権者側の回収で不都合な事態が生じる点が問題となっています。

 

②何も知らない第三者との取引が無効になる

たとえば、「不動産は妻に相続させる」という遺言書があった場合、不動産の名義を夫から妻に変更するのが通常です。

他に相続人がいた場合に登記申請をしないと、実際の持ち主は妻1人であるということが第三者には分りません。

現行制度では登記手続をしなくても、遺言のとおり相続したものとされています。

もしも子が不動産を勝手に売ったとしても、妻が「それは遺言のとおり私が相続した不動産だから返して」と主張すれば、不動産を買った人は返さねばならないのです。

実際の相続とは異なる法定相続分の登記がされた場合、買主側は所有者を誤認してしまう危険があることになります。

遺言に書かれた内容は登記されない限り第三者には分かりません。それでは第三者の利益を害することになってしまいます。

登記制度そのものの信頼性に関わってくる話です。

そこでこの制度が見直されることになったのです。

 

 

遺贈や遺産分割による相続分は現行制度でも登記が必要

不動産の模型と登記済権利証

以下のような場合には、現行制度であっても登記をしていなければ債権者に対して自分の権利を主張することはできません。

権利主張ができないケース

  • 相続人でない人に財産を与えることが遺言に書かれていた場合(遺贈)
  • 相続人同士で話し合って、法定相続分とは異なる分割方法に決めた場合(遺産分割協議)

これらに加えて、今回の法改正の施行以降は、遺言によって相続人が法定相続分とは異なる持ち分を相続する際にも登記が必要になります。

 

まとめ

相続制度の改正は、平成30年7月13日の公布日から1年以内に施行されます。

相続したけど登記手続をしていないなら、あなたの財産を守るためにもしっかり相続登記をしておきましょう。

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司法書士・行政書士 成川修一

司法書士事務所ローライト湘南 代表 慶應義塾大学大学院政策・メディア研究科修了 研究所研究員、プロギタリストを経て、神奈川県藤沢市で司法書士・行政書士事務所を運営。 相続、不動産、企業法務が専門分野

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