相続税の対策としてアパート建築がよく行われています。
あなたの土地にアパートを建てませんかなんて勧誘なかったでしょうか？
アパートを建てることと相続税の支払いが減ることにどんな関係があるか正確に理解している人は少ないです。
きちんとした判断をするためになぜアパートを建てると相続税の支払いが減るのかを解説致します。
アパートを建てることで相続税の支払いが減る理由
アパートを建てると相続税の支払いは確かに減ります。
不動産の営業マンがアパートを建てさせるために適当なことを言っているわけではないです。
アパートを建てることで相続税が減るには以下の理由があります。
相続税の支払いが減る理由
- 不動産は相続財産としての評価が時価より低い
- 土地上の建物を他人に貸すことで土地の評価額が下がる
- 建物を貸すことで自己利用の建物と比べて建物の評価額が下がる
現金はそのままの額が相続財産として評価されますが、不動産は時価と相続財産の評価額に乖離があります。
ですので、現金を不動産にかえることで相続財産としての評価がさがり、相続税の支払いが減ります。
これが相続対策としてアパートを建築する理由です。
現金をアパートにすることでどれだけ相続財産の評価がさがるか
現金をアパートという不動産にすると相続財産の評価が下がります。
どの程度下がるのか、土地と建物に分けてみていきましょう。
土地の相続税計算上の評価
土地の相続財産としての評価は以下のようになります
ポイント
- 土地は時価の８割ほどの評価になる（路線価）
- アパート建築で２割ほどの評価の減額
まず土地の相続時の評価は基本的に路線価と呼ばれる評価が基準になります。
路線価自体は通常土地の時価の８割ほどが目安です。
現金から土地に変えるだけでも２０％ほど相続財産の評価額を下げることができます。
また、土地のうえに他人に貸している建物が建っている土地のことを「貸家建付地」といいます。
貸家建付地の相続財産としての評価は
自用地としての評価 × （１ － 借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
で評価されることになります。
借家権割合というのは全国一律３０％と決められています。
アパートが満室（賃貸割合が１００％として）の場合は、借地権割合によって土地の評価が変わってきます。
計算は難しいので結果として土地の評価の減額がどうなるかについて表にしてみます。
| 借地権の割合 | 90% | 80% | 70% | 60% | 50% | 40% | 30% | 20% |
| 土地の評価 | 73% | 76% | 79% | 82% | 85% | 88% | 91% | 94% |
一般的に住宅地の借地権割合は５０～６０％、商業地で６０～９０％くらいとなっています。
ですので貸家建付地となることで１５～２７％ほど相続財産としての評価を下げることができます。
結果として現金をアパートにした場合
ポイント
土地の時価（現金） × ８０％（土地の相続時の評価） × ７３～８５％（貸家建付地の減額）
→ ５８．４～６８ ％ まで評価が下がる
上記のようになります。
３０％～４０％ほど財産としての評価を節約できます。
相続税の最高税率は５５％ですから
１億円の現金を土地に変えたとすると最大で１５００万～２０００万円ほど相続税を節約することができます。
建物の相続税計算上の評価
建物についても土地と同様に
- 現金を土地に変えることでの減額
- 他人に貸すことでの減額
の２段階で相続税の評価額を下げることができます。
建物の相続時の評価は固定資産税評価額で決まります。
一般的に建物の建築価額の６０～７０％位の評価水準で固定資産税評価額が決定されます。
また他人に貸すことで貸家家屋として評価されることになります。
計算方法は、
固定資産税評価額 × （１ － 借家権割合 × 賃貸割合）
となります。
借家権割合は全国一律３０％となり、
アパートが満室の場合の貸家家屋の評価は自用家屋の７０％となります。
結果として現金をアパートにした場合の建物の評価は
ポイント
アパート建築価格（現金） × ６０～７０％ × ７０％
→ ４２％～４９％ まで評価が下がる
上記のようになります。
建物も現金で持っているときの評価の４０％～５０％まで相続財産の評価を下げることができます。
５０００万円をアパートの建築に使った場合には、最大で１２５０万円～１５００万円ほど相続税の支払いを減額することができます。
相続税対策としてのアパート建築の注意点
あなたが相続税対策としてアパート建築をする際には、きちんと収益の上がるアパートかを考える必要があります。
相続税の減額効果が非常に大きいことは解説のとおりです。
ただし、不動産物件自体が負債化する危険性もあります。
不動産には管理コストがあります。固定資産税の支払いや定期的な修繕費がかかりますので収益をあげられなければお金を取られ続ける「負動産」になります。
相続税の支払いを減らすだけのためにアパートを建て、その後お金を取られていくのであれば、それは節税にはなりません。
またその負債を背負うのは、アパートを引き継ぐ子ども達になります。
アパート建築をする際には
- 将来にわたる賃貸需要
- 周辺家賃相場
- 建築コスト
- 管理会社の客付け能力
- 維持管理コスト
- 収支計画
をきちんと判断できる能力が必要です。
間違っても不動産業者の家賃保証などをあてにしないでください。
相続税対策としてアパート建築は有効な手段
賃貸アパートの収益性についての判断は必要ですが、相続税対策としてアパート建築はかなり有効な手段です。
人口減少で今後賃貸需要は減っていきますが、民泊、スペースレンタルなど新しい不動産の利用方法もでてきています。
こうした新しい需要にも目を向け、さらに大きく収益を取っていくケースもでています。
あなたの子ども達に財産を多く残してあげたいといった希望がある場合には、現金を不動産に変えることをまず検討してみてください。