相続土地の名義変更のやり方を解説。費用はどのくらいかかる？

親が亡くなって遺産に土地がある場合、相続するには登記上の名義を変更しなくてはなりません。

とはいえ、何から始めればよいのか分からない方がほとんどだと思いますので、土地を相続するときの名義変更の流れをご紹介します。

土地を相続するときの手順

土地を相続するときの流れは以下のとおりです。

亡くなった方が持っていた土地の確認

まずは、どこの土地を所有していたか正確に確認する必要があります。

亡くなった方の所有していた土地を調べるためには、

• 固定資産税納税通知書
• 権利証
• 名寄帳
• エンディングノート

などで調べます。

亡くなった方の持っていた土地というのは意外と把握が難しいです。

土地の探し方については以下の記事を参考にしてください。

土地の分割方法を相続人全員で話し合う

土地以外の遺産も含めて、相続人全員で誰が何を相続するのかを話し合います。

この話し合いを、遺産分割協議と言います。

預貯金であれば、配偶者が〇円、子供が〇円ずつ、といったように分けることも簡単ですが、土地の場合はそういうわけにいきません。

もちろん、配偶者と子供たちでそれぞれの持ち分を決めて土地を分ける、というように共有する形で相続することも可能です。

しかし、土地を共有にすると、いざ売却などによって処分したいと思ってもなかなか処分できないという弊害があります。

また、たとえば最初は兄弟で共有していた場合でも、いずれ兄弟のどちらかが亡くなり次の相続が発生することで、所有者が複雑化していくことも考えられます。

できれば土地の複雑な共有状態は避けましょう。

相続財産の分け方が決まったら、その内容を書面にして相続人全員が署名・捺印します。

この書面を遺産分割協議書と言います。

土地の相続登記には、この遺産分割協議書が必要になりますので、きちんと作成しましょう。

どの土地を誰が相続するかを記載するときには、登記事項証明書を見ながら書くのが確実です。

住所で書くと不動産の特定ができないので、遺産分割協議書上の記載は地番で書きます。

なお、遺言書が残されている場合は遺産分割の話し合いをする必要がないため、遺産分割協議書も不要です。

遺産分割協議のやり方については、以下の記事でご紹介していますので参考にしてください。

登記に必要な書類を準備する

法務局で土地の登記の内容を変更するための申請をします。

このときに必要となる書類は以下のとおりです。

• 登記申請書
• 亡くなった方の戸籍謄本（出生から死亡まで）
• 亡くなった方の住民票除票
• 相続人全員の戸籍謄本
• 相続する人の住民票
• 遺産分割協議書
• 相続人全員の印鑑証明
• 固定資産評価証明書

相続関係が複雑でない場合の登記申請書については、法務局のひな型を利用するのがよいでしょう。

法務局のひな型はこちら

「所有権移転登記申請書（相続・〇〇）」と書かれた様式を使用します。

「〇〇」のところの違いは、遺言書があるか、遺産分割協議を行なったか、などによります。

以下の通り、どの方法で相続するかに応じて様式を選んでください。

◆亡くなった方が自分で書いた遺言書がある・・・所有権移転登記申請書（相続・自筆証書遺言）
◆公正役場で保管されていた遺言書がある・・・所有権移転登記申請書（相続・公正証書遺言）
◆遺言書はなく、遺産分割協議を行なった・・・所有権移転登記申請書（相続・遺産分割）
◆遺言書はなく、遺産分割協議も行わず、法律で定められた通りに分割する・・・所有権移転登記申請書（相続・法定相続）

ただ、登記申請書の記入については慣れていないと難しいところもあり、相続人のうち一人が勝手に登記申請をすすめると他の相続人との争いに発展するケースがよくあります。

中立的な立場の司法書士への依頼も検討してみてください。

戸籍謄本、住民票、印鑑証明、固定資産評価証明書などの必要書類を効率的に集める方法は、以下の記事を参考にしてみてください。

法務局に申請する

書類が揃ったら、その土地を管轄している法務局に申請します。

登記申請の際、管轄の法務局を間違って申請してしまうと取下げの手続きを取る必要があります。

それができないと申請が却下され、せっかく作成した申請書を返してもらえません。

法務局の管轄を間違えないようにしてください。

登記が完了すると、以下の書類が交付されます。ただし、交付を受けるには、登記申請書に交付を希望する旨を記載する必要があります。

◆登記完了証・・・登記が完了したことを通知する書類です。従来の登記済み証（権利書）のような効力は持ちません。

◆登記識別情報・・・従来の登記済み証（権利書）に代わる書類です。紛失しないように大切に保管してください。

土地の相続による名義変更にかかる費用

土地の名義変更に係る費用としては、

• 登録免許税
• 戸除籍謄本、住民票、印鑑証明、固定資産評価証明書の交付手数料
• 専門家報酬

が主なものになります。

登録免許税

法務局に登記の申請をする際には登録免許税がかかります。

固定資産評価証明書に記載されている固定資産評価額に０．４％をかけた金額を納めなければなりません。

たとえば土地の評価額が3,000万円なら、3,000万円×0.4%＝12万円かかります。

戸除籍謄本、住民票、印鑑証明、固定資産評価証明書の交付手数料

申請にあたって必要な証明書類を取得する際に、それぞれ手数料がかかります。

市町村役場によって料金が異なりますが、いずれも１通につき数百円程度です。

除籍謄本や改正原戸籍といった古い戸籍に関するものは出生から死亡まで取るため、枚数が多くなることが多く、手数料が１枚７５０円ほどかかるため、戸籍だけで１万円近くなるなんてケースもあります。

役所から発行される証明書類は意外とばかにならない費用です。

専門家の司法書士へ手続きを依頼した場合の報酬

相続の手続きを専門家である司法書士に依頼した場合、不動産の状況によって変わりますが、７万～１５万円くらいかかります。

ネットを見ると司法書士ごとにかなり料金の幅があるように感じますが、安いところは名義変更以外の項目で別料金が追加されだいたい相場の料金になります。

相続手続は個々の状況が異なるので作業の効率化が難しい業務です。激安価格でのサービス提供をすれば司法書士事務所がつぶれてしまいますので、相場の料金に落ち着くことになります。

まとめ

相続人が多い場合や、遺産の数や種類が多いほど、相続の手続きは複雑になります。

時間も労力もかかるため、親族を一人で取りまとめるのは骨が折れることになるかもしれません。

確実に相続するためには専門家に一度相談し、頼む部分は頼む、というのがいいかもしれません。