遺言書で不動産の記載はどのようにしたらいいか？

遺言書を書いていくと

「自分の持っている不動産をどのように書いていいか分からないぞ、、、」

「自宅と書いていいのか？、それとも住所を書けばいいのか、、、」

なんて疑問がわいてきます。

実は遺言書において不動産の記載方法は注意が必要で、間違った書き方をすると遺言書自体は有効でも相続の時に名義変更ができなくなります。

実際に亡くなった方が自筆で遺言書を残したけれど、不動産の名義変更時に使うことができず、相続人全員で結局話合いになってしまったケースも私が担当したケースでありました。

このようなことがないよう遺言書を作成する際に不動産の記載方法について解説しますので参考にしてください。

遺言書でやってはいけない不動産の書き方

遺言書に不動産を書く場合には、きちんと不動産が特定されることが大事になります。

例えば以下のような記載は不動産が特定されないので、遺言書どおりに名義変更ができない恐れがあるので書いてはいけません。

「マンションを～」といった場合には、どのマンションなのか、持っているマンション全てなのか、一部なのかがはっきりしないのでダメです。

「土地を分筆して～」と書いた場合には、AとBが引き継ぐ部分が明確でないのでこのままでは登記ができません。先に分筆を済ますか、遺言書の中に測量した図面に分筆するラインをいれたものをつけて指定することが安全です。

「藤沢市の土地を～」といった場合には、特定が足りていません。藤沢市のどの土地なのかが分かりません。

「藤沢市本町〇丁目〇番〇号の土地を～」といった場合は、住所の表記で土地をしていることになります。住所の表記で土地を指定することも基本的に避けてください。同じ住所でも複数の土地が存在するので特定したことになりません。

遺言書への不動産の書き方

不動産を相続させる旨の遺言書を書くためには、不動産の記載方法と記載内容調べる方法を知っていることが必要です。

流れとしては、

1. 法務局で不動産の全部事項証明書を取得
2. 内容を遺言書へ書き込む

といった形になります。

不動産の記載方法については、土地、建物に分けて解説します。

土地の表記方法

土地については遺言書の中に以下の４つの情報を書いて特定をします。

所在は、土地の所在する場所を表すもので住所とは違うことが多いので注意が必要です。

地番は、土地についている番号です。同一の所在で同一の番号の土地が２つ存在するということはありません。

地目は、土地の現況の用途を表します。宅地、畑、雑種地などいろいろな種類があります。

地積は、土地の広さを表します。○○㎡といった表記になります。

建物の表記方法

建物については以下の５つの情報で不動産を特定します。

所在は、建物が建っている場所を表します。住所とは異なるので注意してください。

家屋番号は、建物一つ一つに付けられる番号です。メインの底地の地番と同一の番号を振られることが一般的です。

種類は、建物の用途を表します。居宅、店舗、事務所などどのような使い方がされているかを記載します。

構造は、建物の材質や屋根の形状、階数を記載します。「木造スレート葺き２階建て」といった記載になります。

床面積は、登記されている床面積を記入します。

マンション（区分建物）の表記方法

マンションは正式には区分建物といい、通常の土地、建物とは表記の仕方が変わります。

区分建物には、

• 敷地権化されている区分建物
• 敷地権化されていない区分建物

の２つがあります。

「敷地権化されている」というのは、土地と建物の部屋の部分の登記が合体しているものをいいます。

「敷地権化されていない」というのは、土地と建物を別々の登記簿で表します。

最近建てられた分譲マンションについては、ほとんど「敷地権化されている」建物です。

ただし、築年数が古い場合ですと「敷地権化されていない」物件も多くあります。

敷地権化されている建物の記載方法

敷地権化されているマンションの場合は、以下の情報を遺言書に書きます。

一棟の建物の表示については、

• 家屋番号
• 種類
• 構造
• 床面積

で表します。

ただし、不動産の登記事項証明書に

「建物の名称（建物の番号）」が記載されているときは、「種類」、「構造」、「床面積」の記載を省略することができます。

通常は○○マンションなどの建物の記載がありますが、名称のない建物も多いです。

その場合は、「種類」、「構造」、「床面積」の記載を忘れず書いてください。

専有部分の表示とは、マンション内の部屋を表します。

• 家屋番号
• 建物の名称
• 種類
• 構造
• 床面積

で指定をします。

敷地権の表示とは、マンションの建っている土地を表すパートです。

• 土地の符号
• 所在及び地番
• 地目
• 地積

を記入します。

土地の符号とは、複数の土地の上にマンションが建てられたときに土地に振られる番号です。

敷地権化された土地に関しては建物の登記事項証明書に上記のような土地の情報を記載されることになります。

敷地権化されたマンションについては、上記の３つの情報をすべて遺言書に記載するため分量が多くなります。

敷地権化されていないマンション

敷地権化されていないマンションは、土地と建物が合体していないので、それぞれ別々に指定することになります。

土地に関しては、

で特定をするので通常の土地と同じです。ですがマンションの土地は個々の部屋の所有者がみんなで所有している（共有）ことがほとんどです。

遺言書には、所有している「持分」も書いておきましょう。

建物に関しては

を書きます。

こちらは敷地権化されているマンションの建物の表示と同じですね。

一棟の建物の表示は、

• 家屋番号
• 種類
• 構造
• 床面積

で特定し、「建物の名称（建物の番号）」があるときには、「種類」、「構造」、「床面積」を省略することができます。

専有部分の建物の表示は、

• 家屋番号
• 建物の名称
• 種類
• 構造
• 床面積

で特定します。

具体的な遺言書の記載例見本

＜一戸建ての記載例＞

＜マンションの記載例＞

不動産の持分の遺言書への記載方法

不動産の複数人で所有しているケースもよくあります。その際に不動産を持っている割合のことを「持分」といいます。

共有しているときは、自分の持分を遺言書へ記入します。

持分を記載することで不動産の一部を相続させることが明確になります。

以下が持分があるときの遺言書の記載例です。

未登記の不動産がある場合

建物に関して登記をしていないケースがあります。こうした建物を未登記建物といいます。

建物を建築するときにどんな建物であるかを登記すること（表題登記）は義務なのですが、登記されていないケースも多くあります。

遺言書によって未登記の建物を相続させることが可能です。

未登記建物に関しては固定資産税納税通知書を見て、そこに記載されている情報をもとに遺言書へ記載します。

ただし、固定資産評価証明書にも建物の家屋番号は記載されていませんので、下記のように「未登記」である旨を記しましょう。

不動産の仮登記を遺言書で相続させる場合

不動産に関して仮登記を設定するケースがあります。

申請に必要な添付書類が足りない場合や、条件が整った時に名義変更をする場合などです。

こうした仮の権利も遺言書で相続させることができます。

仮登記の場合でも、不動産に関しては通常と同じように記載します。

死因贈与による仮登記がある場合

死因贈与とは、自分が亡くなったら財産を渡すという契約を結ぶことです。

遺言で一方的に「誰に何を渡す」と書くだけだと、受け取る人からは「要りません」と断られる場合があります。

そうしたことを回避するために、生前に死因贈与契約を結ぶことがあります。死因贈与契約は契約なので相手に「要りません」と断られる可能性をなくすことができます。

死因贈与契約を結ぶときに不動産の仮登記をすることがあります。

死因贈与契約があるので、この仮登記になっている不動産については、遺言で改めて記載する必要はありません。

住所や土地の地番に変更があったら遺言書を書き直すのか？

せっかく登記事項証明書を見ながら不動産の情報をきちんと書いたのに、行政の地番変更で所有している不動産の地番が変わってしまった。

そんな場合でも、遺言書を書き直す必要はありません。

登記事項証明書には地番変更が行われたことは記載されていますから、遺言書が書かれた時点と地番が異なることは明らかです。

遺言書の作成日時点の情報が、当時の登記の情報と合致していれば、不動産を特定することができますので問題ありません。

では、住居表示実施により住所が変わったときはどうでしょうか。

住居表示実施は土地の所在・地番には影響を及ぼしません。

遺言書できちんと不動産を特定しておけば、書き直す必要はありません。

まとめ

今回は、遺言書を作成する上での不動産の書き方について解説しました。

不動産の特定は遺言書の中でもかなり重要な部分です。

遺言書を書いたけれども登記できないといったことが心配な場合はご相談ください。